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Para el 17 de agosto de 2024 están programados cambios en el proceso de compra y venta de bienes raíces (real estate) en todo el territorio de Estados Unidos. Este acuerdo surge como resultado de una demanda colectiva entablada contra de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors o NAR, por sus siglas en inglés) por parte de personas que vendieron sus viviendas en Missouri.
Ojo: estos cambios solo aplican a la compra y venta de viviendas y no a quienes las alquilan.
En EE. UU. las personas pueden vender su propiedad por sí solas o contratando los servicios de un realtor (agente inmobiliario). Al optar por lo segundo, tienen acceso a los Servicios de Listado Múltiple (MLS), bases de datos de propiedades que se encuentran en venta en un área determinada, donde los agentes pueden listar la casa en venta. Existen cerca de 600 MLS en todo el país, según Rocket Mortgage.
Sin embargo, actualmente el dueño de la propiedad que se vende es responsable de pagar una comisión de entre el 5% y 6% del monto de la venta que se divide entre los dos realtors: el que representa al vendedor y el del comprador, según reportaron medios como The Wall Street Journal, NBC y The New York Times. Esta comisión es ofrecida hasta ahora a través de un MLS.
El Departamento de Justicia (DOJ, por sus siglas en inglés) dijo en un comunicado de prensa sobre la demanda en Missouri que “todos o casi todos los MLS afiliados de la NAR han adoptado una prohibición sobre revelar las comisiones ofrecidas a los agentes inmobiliarios de los compradores”. Es decir, mientras los realtors de los compradores pueden ver las comisiones que les ofrecen, los MLS han ocultado estas tarifas de los compradores, agregan.
Esto hace que los compradores sean “menos capaces de negociar un descuento o reembolso de la comisión ofrecida” y terminen con precios más altos por los servicios de los agentes inmobiliarios de los compradores, según el DOJ.
Los demandantes en Missouri impugnaron algunas normas del Manual de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y del Código de Ética de NAR que supuestamente requieren que los vendedores realicen estas ofertas de compensación al agente inmobiliario (realtor) de cualquier comprador potencial como condición para publicar sus casas en algunos MLS, según el resumen de la demanda.
En su página, la NAR niega que haya alguna mala conducta (wrongdoing) y ha sostenido que la compensación cooperativa y las políticas actuales benefician a ambas partes.
El 15 de marzo de 2024, la NAR acordó pagar 418 millones de dólares por daños “para resolver las demandas por comisiones inmobiliarias” y adoptar las siguientes medidas:
Se prohibirá en los MLS la publicación de ofertas de comisión para el realtor de un comprador.
Se requerirá entre el realtor y el potencial comprador un acuerdo por escrito (written agreement) que describa los costos o comisión antes de que pueda ver una casa que esté en venta.
La NAR es “la principal asociación comercial nacional de agentes inmobiliarios”, encargada de “establecer y hace cumplir reglas, políticas y prácticas que son adoptadas por las más de 1,400 asociaciones locales de NAR y sus múltiples servicios de afiliados que rigen la conducta de los aproximadamente 1.4 millones de miembros de NAR que se dedican a la intermediación de bienes raíces residenciales en todo Estados Unidos”, según el Departamento de Justicia (DOJ en inglés).
Puedes hacer clic aquí para leer la nota informativa de NAR sobre estos cambios en español.
Te explicamos lo que sabemos sobre estos cambios.
Las comisiones para los realtors de los compradores ya no serán incluidas en Servicios de Listado Múltiple (MLS)
Después de que esta nueva regla entre en vigencia, los propietarios de viviendas y sus realtors podrían aún continuar ofreciendo compensaciones al realtors del comprador, pero estas no pueden comunicarse en un MLS, según la NAR. El acuerdo también establece que los vendedores pueden comunicar concesiones (como los gastos que se generan al transferir la propiedad del vendedor al comprador, más conocidos como costos de cierre) a través de un MLS, pero estas no deben estar ligadas al uso o pago de un agente en específico, agregan.
Sophia Gilbukh, profesora asistente de real estate en la Escuela de Negocios Zicklin de la Universidad de Baruch en la Ciudad de Nueva York, dijo en una nota de Yahoo Finance, que ella cree que el monto de las comisiones bajarán con estás nuevas medidas.
“Incluso si la estructura de compensación sigue siendo cooperativa, las comisiones serán más destacadas para los compradores y vendedores, y estarán más dispuestos a negociar con su agente", agregó Gilbukh.
Un acuerdo que especifique la comisión del realtor
El segundo de los cambios es el requerimiento de un acuerdo por escrito entre el comprador y su realtor antes de realizar un tour de una casa (ya sea en persona o de manera virtual) que se encuentre a la venta. Aunque el NAR no dictamina los términos de estos acuerdos, estos deben incluir las siguientes provisiones de manera obligatoria:
Especificar de manera visible cuál es el monto de compensación que los realtors de los MLS que actúen en nombre de los compradores, recibirán de cualquier fuente, o precisar cómo se determinará esta cantidad;
El monto de compensación debe ser determinable de manera objetiva y no puede ser indefinido (por ejemplo, “la compensación del agente del comprador será cualquier monto que el vendedor ofrezca al comprador”);
Una declaración de que los participantes de MLS no podrán recibir una compensación de ninguna fuente que exceda el monto o tasa acordada con el comprador;
Revelar en lenguaje destacado que las comisiones de los agentes de los compradores no están establecidas bajo la ley y son totalmente negociables;
Los realtors, por ejemplo, podrían ofrecer una tarifa por hora u ofrecer servicios a la carta, lo cual permitiría a los compradores escoger entre los servicios que quieren hacer por sí mismos (cómo buscar listados) y cuáles son los que quieren pagar (como negociar y redactar el contrato), reportó The Wall Street Journal.
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