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Un video de Leonel Moreno, influencer que se hace llamar ‘Leito Oficial’, donde menciona “una ley” que permite invadir casas abandonadas en Estados Unidos, repararlas y venderlas se viralizó en Instagram, X (antes Twitter) y TikTok y varios medios escribieron al respecto (como aquí, aquí y aquí). Pero esto necesita contexto: no existe una ley federal que permita la expropiación de casas que no están habitadas. Lo que sí existe es un conjunto de leyes estatales que, en algunos casos, dan la opción a algunas personas de reclamar la titularidad de una propiedad bajo ciertas condiciones; pero no es un proceso sencillo y las personas que lo intenten pueden enfrentar problemas legales.
Las leyes estatales permiten la posesión adversa (adverse possession), un principio legal con el cual una persona sin el título legal de una propiedad puede adquirirla siempre y cuando haya ocupado dicha propiedad por un periodo de tiempo determinado y cumpla con otros requisitos, aunque no tenga permiso (sin un contrato de arriendo por ejemplo) del dueño. El periodo de tiempo que debe haber ocupado una vivienda una persona sin contrato ni documentos para reclamar la posesión adversa -también conocida como derechos de ocupantes ilegales (squatter's rights)- va desde los 7 a los 20 años y varía dependiendo del estado, según la Escuela de Leyes de la Universidad Cornell.
Kenneth Stahl, profesor de Derecho y director del Programa de certificación en Derecho ambiental, de uso de la tierra y de bienes raíces en la Universidad Chapman, explicó a Factchequeado que antes de cumplir este plazo y antes de establecer la posesión adversa, la persona ocupando la propiedad sin autorización “es considerada un intruso, o trespasser, y puede ser desalojada por el dueño del título (de la propiedad)”.
Por otra parte, el “trespassing” es un delito en los Estados Unidos y sus penalidades varían según cada estado. “Trespass es un término en inglés que se refiere a entrar o invadir la propiedad o terreno de otra persona sin permiso. Puede ser físicamente ingresar a un espacio o realizar una acción que interfiera con los derechos de propiedad de alguien más. El término también se puede utilizar en un sentido legal para referirse a la violación de los derechos de propiedad”, según la Escuela de Leyes de la Universidad de Cornell.
Tanto Stahl como Michael A Heller, profesor de Derecho Inmobiliario en la Facultad de Derecho de la Universidad de Columbia, dicen que algunos estados requieren que las personas que pretenden beneficiarse de la posesión adversa crean de manera equivocada o “de buena fé” que la propiedad les pertenece. Algunos ejemplos son personas que han tenido por años un cercado en parte de la propiedad de alguien más sin darse cuenta; o que han vivido en una propiedad creyendo que les pertenecía, pero que luego descubrieron que el título está a nombre de alguien más.
Y aunque otros estados no requieran esta “buena fe”, en la práctica no se le otorga la posesión adversa a aquellos que ocupen una casa con la intención de expropiar, como engañosamente refiere Moreno en el video, según precisó Heller.
¿Qué otros requisitos se deben cumplir para la posesión adversa?
Según la Universidad de Cornell existen 5 requisitos para la posesión adversa:
Ocupación continua, por parte de la persona que no sea el dueño de la propiedad. En algunos casos, la continuidad se puede establecer con diferentes personas que han ocupado la propiedad de manera consecutiva si existe un vínculo legal entre ellos.
De manera hostil, pero esto no significa de manera “no amigable”. Esto significa que el intruso reclama un derecho de posesión de la propiedad que es contraria al reclamo del verdadero propietario y no puede solicitarlo un arrendatario.
Posesión “abierta y de manera notoria”. Esto significa que la ocupación de la propiedad es visible para cualquier persona. La posesión adversa no se concederá si esto se hace en secreto.
La ocupación de la propiedad debe ser actual.
El uso de la propiedad debe ser exclusivo. No se debe compartir el control de la propiedad con terceros, a menos de que exista un vínculo legal.
Además la persona debe demostrar que hizo mejoras y dio mantenimiento a la propiedad.
Entonces, ¿puede una persona expropiar una casa abandonada, venderla o solicitar préstamos con ella?, como afirma Moreno
Según Stahl, uno de los expertos consultados, si una persona logra establecer la posesión adversa no necesita hacer más para ser considerado como el dueño de la propiedad legalmente. Pero si quiere vender la propiedad, hipotecarla necesitaría un juicio en contra del verdadero dueño. Esto significa contratar a un abogado y cubrir con los gastos de esta licitación.
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